开发商确定商品房“价格”的学问
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2006-5-29 15:59:41
开发商确定商品房价格，一般是考虑以下八项因素：
（1）征地和拆迁补偿费；
（2）勘察设计和前期工程费；
（3）建设安装工程费；
（4）住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）；
（5）管理费；
（6）贷款利息；
（7）利润；
（8）税金。
上述几项因素，第一项费用差别最大，由所在城区、区域、地段所决定。就广州市来说，市中心城区、各区中心，每平方米土地的使用成本分别从几千元起，直至上万元。由于房地产的不可移动性，房屋的身价首先由所处位置决定。第二、第三和第四项是由由住宅的品位（档次、质量）及小区环境配套设施所决定，是直观的，可比性较强。而第五项和第六项则受开发公司的管理水平所影响，但差别不是很大。第七项是利润，由于利润率没有限制性规定的，所以不同的开发商可能有很大差别。第八项是税金，主要是按照开发商的销售额征收营业税等税收。
除了上述影响商品房价格的因素外，各开发商大量开发楼盘引起的横向竞争以及购房人收入水平等对房价也有一定的影响。预测未来商品房价格上升因素主要有：征地及拆迁安置费用的增加，房屋主体工程质量以及小区绿化等环境设施越来越讲究引起的成本增加。下降因素主要有，各有关部门和配套单位的规范收费，开发企业加强自身的经营管理，从规模、品牌资金运用等方面争取效益，控制成本。
（1）征地和拆迁补偿费；
（2）勘察设计和前期工程费；
（3）建设安装工程费；
（4）住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）；
（5）管理费；
（6）贷款利息；
（7）利润；
（8）税金。
上述几项因素，第一项费用差别最大，由所在城区、区域、地段所决定。就广州市来说，市中心城区、各区中心，每平方米土地的使用成本分别从几千元起，直至上万元。由于房地产的不可移动性，房屋的身价首先由所处位置决定。第二、第三和第四项是由由住宅的品位（档次、质量）及小区环境配套设施所决定，是直观的，可比性较强。而第五项和第六项则受开发公司的管理水平所影响，但差别不是很大。第七项是利润，由于利润率没有限制性规定的，所以不同的开发商可能有很大差别。第八项是税金，主要是按照开发商的销售额征收营业税等税收。
除了上述影响商品房价格的因素外，各开发商大量开发楼盘引起的横向竞争以及购房人收入水平等对房价也有一定的影响。预测未来商品房价格上升因素主要有：征地及拆迁安置费用的增加，房屋主体工程质量以及小区绿化等环境设施越来越讲究引起的成本增加。下降因素主要有，各有关部门和配套单位的规范收费，开发企业加强自身的经营管理，从规模、品牌资金运用等方面争取效益，控制成本。
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